炒家阶段已经没戏，用家时代即将谢幕。为寻求新的竞争优势，获取规模效益、实施品牌战略，泛地产时代山雨欲来。

    自称要更全面、更高层次地影响中国地产全局而进人北京的王志纲，在日前的一次新闻发布会上，毫不客气地认为北京的房地产市场目前尚处于比较初级的阶段，并断言他的"泛地产理论"将有效地提升自以为是的首都房地产业的开发水准。"泛地产理论"到底说的是什么事儿，是专家门诊还是民间偏方？北京地产界会买他的账吗？本报记者日前对王志纲进行了专访。

    经济观察报：什么是泛地产？它和我们通常所看到的、理解的房地产有什么不同？

    王志纲：泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。人们通常所理解的房地产应该就是狭义地产，这里面包括住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。明白说就是盖房子，并为房子配套一些附属设施，比如道路、停车场、绿地、幼儿园、学校、大门、会所等等。这其中"房子"是主体。

    而在泛地产概念中，"房子"不再是惟一的核心，它有可能是主体，也有可能成为附属的配套设施。因为泛地产其实就是一种整合各种概念、理念而有机形成的复合体，它的直接意义在于既能满足住房的基本需求，也能满足人们对体育、教育、休闲等多重生理与精神的需求，它以发散的思维方式跳出行业之外整合资源，在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能社区，比如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园、高尔夫生活村或者别的什么。事实上，人类活动的一切建筑环境都可以纳人房地产范围，这就是泛地产。

    泛地产是在狭义的房地产基础上，将地产开发置于更大的空间尺度上进行更为宏观的定位、规划、设计与开发。

    经济观察报：听起来泛地产似乎是大象们玩的游戏，要将这些资源整合进去非得做大盘不可，现在拿地的成本居高不下，城区内是没得玩了，惟一的出路是郊区化，这就涉及城市规划与城市建设这类政府该操心的事…??请问泛地产概念生成的原因或背景是什么？

    王志纲：泛地产概念并非空穴来风，在中国特定的社会经济发展背景下，政府因素、消费者因素以及开发商因素相互作用，共同推动了泛地产时代的来临。

    中国房地产市场开放之初，谁有关系从政府那儿拿到土地、从银行那儿贷到款，谁就能当开发商，大家都在炒。当炒家阶段一结束，进入用家时代，开发商手里往往沉淀了大量的资金与土地，资金与土地牵扯到的是银行与政府的利益，开发商不得不照顾到各方因素，容纳许多政府给加进来的内容，同时还必须想尽一切办法盘活存量，结果有很多开发商最后被迫当上了酒店经营者、大商场的经营者、主题公园经营者、学校的老板等等。这应该是中国的房地产开发商走上泛地产之路的初始原因。

    在全国上下一哄而上的"开发区热"归于沉寂之后，各区域、各城市都在寻求经济发展的新的增长点，很多地方政府对单纯的房地产开发已不感兴趣，一些有实力、有眼光的开发商看准了这一点，已开始从单纯的项目开发上升到产业引爆、区域带动的高度与政府对话，推行一种企业得利、政府得名的政企双赢模式，这种大规模的区域开发事实上就是泛地产战略的实施过程，它要求参与其间的开发商必须具备泛地产的战略眼光和实际操作能力。

    一场"新造城运动"正在中国各大城市展开，比如北京的亚运村、上海的浦东、广东的华南板块。这场新造城运动为"泛地产理论"带来了广阔的实践平台。

    随着社会的发展和市场经济体制的完善以及政府职能的转变，政府正逐步把一些带有公益性质的项目不断推向社会、推向市场，这就为房地产商提供了空前良好的机会来整合利用这些资源，而要有效地用好用活这些资源，就自然离不开泛地产理论的指导。

    对于房地产来说，有什么样的消费者就有什么样的市场，有什么样的市场就有什么样的开发商。一般来说，经济越发达，社会的多元性就越明显，人的消费观念也越是丰富多彩，呈现高度的多元化状态。这种多元化状态对房地产开发商来说既是挑战、也是机会。在人们的消费越来越挑剔的时候，泛地产战略的价值就显得越来越重要。

    概括地说，促使泛地产时代到来的因素包括国家住宅产业化政策的有力拉动，房地产市场化进程的日益加速，政府的社会保障、城市配套支持力度不够，房地产业空前激烈的同质化竞争，消费者需求日益多元化和许多与人们生活直接相关的产业发育不足。

    经济观察报：从泛地产角度说，在中国当一个房地产开发商承担了许多政府应该承担的东西，这是不是有点把所有的问题都自己扛？

    王志纲：以往在城市化进程中，我们往往看到两个极端，一种是政府行为过度，像广州的珠江新城就是一个例子，规划搞了好几年，几易其稿，市场上还是波澜不惊；另一种是政府缺位，像广州早期的洛溪一带，典型一个城乡结合部的社会主义新农村，城内卫星上天，城外刀耕火种，各种问题沉渣泛起。

    在这场新的造城运动中，政府规划这只看得见的手与发展商这只看不见的手合作，是计划和市场的合作。城市化进程的实施应该是政府引导，市场推动。政府要充分发挥城市总体规划的导向作用、协调作用和约束作用，对城市发展进行有效的干预和引导；同时，政府也必须更多地依靠市场的力量和社区、企业、个人等民间的力量去实现城市化，利用市场机制更好地引导企业向城市集中，动员多方力量投资参与城市建设，惟有如此，才能加快城市化的进程。

    其实，正是由于泛地产从更加宏观的视野出发，如从旧城改造、新城区开发、旅游区开发等角度切入房地产开发，往往会得到包括政府在内的全社会的支持与呼应，从而获得超常规的资源与利益。

    经济观察报：泛地产理论对日益白热化、规模化的房地产市场竞争有什么实际意义？它是不是这场日趋残酷的市场竞争的必然选择？

   王志纲：从开发商的角度来看，选择泛地产战略至少可以满足这样三种需要：寻求新的竞争优势的需要，获取规模效益的需要，实施品牌战略的需要。

    在今天的房地产市场上取胜的关键因素不仅仅在于开发水平的高低，诸如规划设计水平、建筑质量、营销推广能力、物业管理水平等，把这些规定动作做好了只能保证使房子不至于太难卖，因为它们只能满足业主的生理、安全方面的欠缺性需求。要想使房子卖得抢手，你就得考虑如何真正满足业主的社会需求、尊重需求和自我实现需求等成长性需求。比如说你有鲜明独特、符合市场需求的社区主题概念，你有构筑支撑这一主题概念的技术与服务体系，你树立的社区品牌能使业主拥有尊贵感和自豪感，你营造的社区文化和生活方式能使业主获得归属感与亲和感，而这部分需求在今天规定动作标准越来越高的竞争形势下，正是建立社区个性与特色空间所在，是新的竞争优势所在。

    房地产业的暴利时代应该会宣告终结，而在微利时代，规模效益才是对企业长治久安最有好处的策略。对楼盘开发的广度与深度都可以影响到企业的规模效益，于是，一方面是项目本身的体量日渐加大，另一方面则是为了配合如此大规模的项目开发而进行的必不可少的大量配套，这种大规模的配套过程就要求开发商具备高度的资源识别能力和整合能力，泛地产战略此时就成为追求开发的规模效益而不能不用的利器。