2003年8月12日，黄浦江畔，晴空万里。在上海浦东陆家嘴国家开发银行大厦31层的一间会议室里，上海市城市建设投资开发总公司正式与工作室签定了杨浦区新江湾城总体战略策划的协议。

  墨迹未干，俯瞰着日新月异的浦江两岸，上海城投的负责人颇有感触地说了这样一番话：“这可是我们城投，也可能是上海市政府有史以来签定的001号合作协议。城投作为上海城市开发的主力军，以前我们只与三种人打交道：要么是政府附属的研究机构，要么是高等院校，或者是外资顾问公司。与你们这样的民间战略机构就一个城区的开发签定策划委托，还是第一次。但我们有信心，这个合作仅仅是开始，以后双方合作的空间还很大。”

  上海城投成立于1992年，主要负责政府财力投入的资金筹措、基础设施建设、动迁房和房地产。目前拥有国资授权管理的资产逾千亿，业务领域涵盖城市环境、路桥、隧道、燃气、水务、垃圾处理、地产开发等。这家企业仅在“九五”期间投资就达370亿，筹措城建资金485亿元，为这些年上海的城市建设立下了汗马功劳。

  进入新世纪，上海城投开始收缩房地产业务，集中精力做好三块：一是为政府重大工程配套房（原来的动迁房）；二是市中心旧区改造的引领、示范；三是大型城区开发。而位于杨浦区面积达9平方公里的新江湾城，对上海城投来说，则无异于一次全新的考验。

  新江湾城原系空军上海江湾机场，为满足上海城市建设发展的需要，提高上海人民的居住质量，1996年5月，经上海市人民政府与空军后勤部正式签约，迁建江湾机场，建设示范居住区。1996年11月，经上海市地名委员会正式命名，其行政区划为杨浦区，该区域西起逸仙路、国权北路，北抵军工路，南至政立路，东靠闸殷路，占地总面积约13000亩，其中9000亩土地由上海新江湾城开发有限公司实施开发（在项目进行过程中，部队的1250亩土地又划归上海城投所有）。1997年7月，新江湾城被市政府命名为“面向21世纪的示范居住区”。

  在与工作室初次沟通时，上海城投负责新江湾区项目开发的老总开诚布公地说：“上海中心城区也就是600平方公里，新江湾就占1%多，这是块宝地，堪称上海城区绝版。韩市长考察了该项目，建议就其规划向全世界招标。经过一年多的努力，目前总体规划做出来了。我们不是地产商，更不是土地批发商。我们想通过该项目的开发和营运，为上海打造一个新的城标，为中国增加一个新的亮点，也使城投跨上新的台阶。一般地产项目可以不找你们，但像这样的城区开发则非找你们不可。”

  可以说，这个项目成功与否，不仅对上海的城市发展有着不可估量的意义，而且也意味着上海城投作为一个大型城区开发商，作为一个新型的城市运营商，能否得到政府最大限度的支持和认可。

  适逢此时，工作室自2003年初进军上海以来，一直在为金地集团和上海城开集团做项目策划，对上海的城市发展态势已有了自己的独家心得，于是应上海城投之邀，顺势介入新江湾城的总体战略策划。

  其实，这时的新江湾城的规划设计招标已尘埃落定，并且已得到了市政府的认可。但面对国际水平的规划，上海城投方面却出于事关重大，总感到缺了点什么——这毕竟是上海中心区硕果仅存的最后一块“蛋糕”呀。问题在哪里？用王志纲的话讲，这个项目操作思路清晰，快破题了，但根本问题在于虽然一步到位做了规划设计，关键是没找到灵魂。这个项目不是规划设计的问题，而是理念创新和资源整合的问题。

  一个月后，经过反复论证和调研，一座有着更丰富内涵的、历史意义更深远的新江湾城浮出水面。

  工作室认为：(1)上海作为中国的“经济首都”正在加速成为“世界城市”，在此宏观背景下，新江湾城不能仅满足于“市级示范居住区”，不能仅满足于“上海第一大盘”，不能仅满足于“知识型、生态型的花园住宅社区”，应该有更高的目标，更远大的理想！(2)上海的城市建设正进入“黄浦江时代”，沿黄浦江的南北发展轴面已成为上海新一轮的城市发展主轴，而新江湾城正处于这一发展轴之上，浦江两岸的产业结构调整为新江湾城及其毗邻地区带来了巨大发展机会。因此，新江湾城应该成为黄浦江的“北节点”，和“世博会”一南一北，共同舞起“黄浦江”这条巨龙！(3)上海的服务业，尤其是现代服务业发展空间十分巨大，其中以信息服务为主的知识型产业，将是上海新一轮产业发展的重点。新江湾城依托高校云集的杨浦区，借杨浦打造上海的“中央智力区”（CID）之东风，应该成为“知识杨浦”的重要组成部分。

  总之，对于上海，新江湾城是“科教兴市”战略的重要抓手，是黄浦江两岸综合开发的重要组成，是上海新城区的开发典范，是新一轮城区开发的代表、经营城市的新亮点。

  对于杨浦，新江湾城是“知识杨浦”的核心组成和主要支撑，是杨浦区区域调整和产业结构升级的重要跳板，是杨浦区的“新客厅”与“新名片”。

  “东方新硅谷，国际智慧城”——在工作室的眼里，新江湾城将是一座以知识型产业集群为核心，以高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活方式特征的新城区；一座具有造血功能和孵化能力的城区；一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学城、教育产业三位一体的复合型城区；一座承载着上海新梦想的新城区。

  就在新江湾城的蓝图逐渐成型之际，长三角的另一翼——古都南京也抑制不住城市化的脚步，又有一个占地面积30多平方公里的项目向工作室伸出了合作的橄榄枝。

  2003年7月的一天，江苏东恒国际集团董事长一行4人赶到上海面见王志纲商谈合作之事。有意思的是，这个位于南京东屏湖的项目已经做好了三方面的工作：拆迁准备、前期定位、概念性总体规划，但欠缺的还是战略定位和整合资源的商业模式，还是需要工作室为项目开发找“魂”。

  对于这种现象，王志纲认为，社会发展到今天，中国的房地产发展商从纵向看可分两个层次，95%做专业开发商（住宅、商业、教育及体育等），而5%左右的有可能成为城市运营商。严格讲，这个项目要操作成功，开发商必须改变自己的角色，由地产商变成城市运营商。一个合格的城市运营商必须要有相当的政府背景，深得政府信任，兼具良好的银行信用，敢给你资源；资源变资产，资产变地产，地产变房产。同时其也要有一流的策划、掌控能力。因此，这就要求企业在战略宏观层面上考虑得更多，尤其是各种资源的整合。

  这个项目涉及的不是营销的问题，而是能不能做，做什么和怎么做的问题，是用什么策划理念整合资源的问题。一句话，东屏湖项目的魂到底是什么？这个项目在南京、苏南、华东，能扮演什么角色？和其形成竞争关系的有哪些项目？只有这些问题解决了，才能找到聚合市场的兴奋点，从而最大限度的扩大市场辐射面。

  此外，开发商必须谨记，要“有所为，有所不为”，抓大放小，只做发展商不想做的而又至关重要的节点、引爆点，然后“唤起工农千百万”，招商引资，共同拉动市场。

  除了急于转型的城市运营商，越来越多的地方政府也开始找上门来要战略。

  2003年8月10日，上海徐汇区宜山路上的工作室上海策划中心。继绍兴之后，浙江省临海市领导又闻讯而来，与王志纲倾心交流、对话，请王志纲及工作室前往临海就当地城市经营作深入的了解。

  8月29日至9月1日，王志纲及工作室项目组在临海及周边台州地区做了为期4天的考察，就城市经营和区域发展战略及旅游开发等问题与当地市委、市政府领导进行了广泛的沟通与交流。

  8月31日下午，王志纲为临海科级以上干部作了关于临海城市经营的主题演讲。

  随后，市委五大班子主要领导一致决定委托工作室对临海的城市发展战略及城市经营进行策划，并当场签订了协议。

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  ——选自《城市中国》