朝阳公园板块可开发土地紧缺，即将入市的星河湾让朝青板块广受市场关注；业内认为，朝青地区的高品质项目在吸纳朝阳公园和CBD客群之后将形成北京东部新富人区朝阳公园板块土地开发量日渐紧张，随着星河湾的即将入市，朝阳公园以东的朝青板块开始崭露头角。记者观察，朝青板块目前在交通和配套上尚未成熟，但星河湾自信能像当初带动广州的华南板块一样带动朝青板块，成为东部新富人区。业内认为，从朝青板块到百子湾再到四方桥，一个高档项目带正在北京东部形成。 　　

　　在朝阳公园和CBD核心区的高档住宅项目的土地开发已趋饱和之后，朝青地区开始以新的富人区被市场所关注。

问题：东部下一个豪宅板块将在哪里

　　“如果用不毛之地来形容几年前的朝阳公园板块，我想并不为过”，华高莱斯董事总经理李忠这样认为，然而棕榈泉国际公寓的出现让北京人重新认识了朝阳公园板块的住宅项目，领悟到了区位的隐性价值，这个在当时并没有地段条件作为支撑的地产项目率先成功打出新品质豪宅的旗帜，并大获全胜，也使得朝阳公园不但突破了传统地段价值的限制，并且成功跻身京城豪宅地段的版图。

　　然而几年之后问题来了。“在传统意义上的富人区、高档涉外公寓群在朝阳公园板块上呈现出开发空间日益紧缺的前提下，引起很多人思考的问题就是，北京东部下一个豪宅板块会诞生在哪里？”华高莱斯一项目负责人向记者指出。

　　在观湖国际、阳光上东等项目之后，朝阳公园板块实际上已经几乎没有可供开发的土地。而整个东部在近两年来，一直是北京房地产市场上发展最为迅速、核心价值最为突出的板块。华高莱斯董事总经理李忠认为，纵观东部的大区域，以星河湾为代表的朝青板块以及以华侨城为代表的四方新区，都处于京城核心下一个向东扩张的前沿阵地，占据着京城地段价值版图的要塞。

动向：一个高档项目带正在形成

　　“从朝青板块到百子湾板块，再到四方新区，一个高档项目带正在形成”，华高莱斯一项目负责人表示，这些地段拥有着与城市核心联通便捷的交通网络，位于四方新区的华侨城地处东四环与京沈高速交口处，而星河湾位于朝阳北路南侧，周边更有着京通快速和即将扩建的朝阳路，这些地段先天受CBD核心区光环的辐射最明显，加之后天的环境营造，使得它实际上成为未来区域地段价值最可能迅速被改写的区位。

　　而侧身来观察星河湾，又可以发现，它在北面1600亩森林公园，和东侧2000亩的绿化隔离带的映衬下，先天资源在某种意义上明显多于其他区位。

　　“绿化隔离带可以算作城市中心区与边缘区的分界线，脱离了朝阳公园后，由绿化隔离带再往东看，这个地段可以说没有更高端的项目了”，该负责人分析道。“如果单纯地说富人区东移，观点未必鲜明到位，其实不如说这是北京城区版图的扩张导致的必然”，他指出，在城市版图尚未成熟的前提下，任何一个有潜质的区位，都有可能造就富人区。而此前，直至现在，业内几乎一致的观点仍是，北京尚没有一个绝对意义上的富人区。

门槛：主要在于客户认知度不够

　　朝青板块的交通、市政等配套是否足以支撑“豪宅”的发展呢？在业内人士看来，目前还存在着一些门槛。城启集团销售副总监郑子宾表示，如果对比朝阳公园区域，目前的朝青板块现状显然不尽如人意，“但这只是传统富人区和城市新贵区位的差异，在未来3-5年内完全可以解决”。

　　据记者观察，该区域尽管眼下还比较空旷，但从众多的项目开发以及板块目前的交通现状来看，项目入住后区域道路所面临的交通压力可能不轻。郑子宾表示，除了环境配套之外，朝阳路、青年路的扩宽工作其实都已指日可待，在2010年，轻轨6号线还将在此经过，交通拥堵的问题迟早都会得以解决。其实，若以容积率来衡量，朝青板块的项目平均容积率并不过3.0，而朝阳公园板块现在已有相当密度，容积率肯定高于3.0.

　　业内认为，就目前的朝青板块而言，主要劣势还在于客户的认知度不够，这种认知也主要是基于其现状所致。其次，就商业配套来说，眼下，区域板块上主要商业配套仅有十里堡华堂和易初莲花超市，目前可以看到的是社区商业成为未来发展大势。另外，有消息灵通人士透露，板块内某项目正在引入国外大型零售品牌企业旗舰店，如家乐福、沃尔玛，具体说法不一。而据透露，在北京星河湾与珠江罗马嘉园之间的一地块上，可能会有以商业为主体的社区被打造。

　　王志纲工作室项目负责人表示，商业配套对于城区的开发而言会理所当然地先行，但在外延扩展区位上，主要还是先有居住品质的改善，商业随后顺势而动。

市场：要看项目保值增值潜力

　　华高莱斯相关项目负责人表示，朝青板块上的豪宅项目所针对的客户群实际上类似于朝阳公园板块的客户组成，都包括CBD的一部分人群。但事实上，中低端住宅客户组成相对单一，更容易界定，而高档住宅往往由于项目自身的某一个特点就足以吸引买家，特别是一些规模大的项目，从这个意义上说，高端项目的客户定位其实很难在严格意义上界定。

　　业内人士认为，在七部委发布禁止期房短线炒作的规定之后，长线的房地产投资方式主要将取决于项目的保值增值可能性。由于高档公寓的客户定位和实际功能是相对模糊的，因而只有保证产品无论自住还是投资，保值增值潜力够大，才能从根本上稳固市场。 　　

业内观察：北京尚没有大富人区

　　有的区域二三十个楼盘都较贵，有的板块一到两个项目可称豪宅

　　世贸集团企划部负责人乔崇国接受记者采访时认为，目前从整个北京市的范围来看，东南西北都会有一些高端的项目，尤其突出的还是北边别墅比较多。

　　从稍微小的范围来看，东三环、朝阳公园、亚奥等都聚集了一些富人区的元素，在形式上已经构建起来了。但是从目前来看，北京城大的富人区概念基本没有，逐渐形成的几乎都是小范围的富人区。“富人区，其实未必需要一个大的范围，有的区域如西山，可能二三十个楼盘卖得都比较贵，但有的板块上可能只有1-2个项目可称之为豪宅，这些都是没有定论的”，乔崇国这样对记者表示。毕竟，有些人是喜欢扎堆的，有些人更喜欢大隐隐于市的感觉，也可能个别项目的某个特点就会让客户一见倾心，这些问题都不构成开发豪宅的阻碍。

　　郑子宾认为，如果产品自身做得精彩，无论是依托板块，还是社区，对销售而言，都应该是没有问题的。从城区的范围划分，豪宅相对集中的可能还是在朝阳公园、CBD板块以及奥运板块。 　　

个案?星河湾

　　当年搅热广州华南板块 今天可望带动北京朝青板块

　　当年广州星河湾开盘价不到5000元/平方米，现在第四期产品最高价位已突破12000元/平方米

　　应该说现在的青年路与朝阳公园板块还有相当大的差距，整体区域价值都未上升到可支撑豪宅的标准。在广州声名显赫的星河湾为何在北上进京的第一站选定这个开发势头初显的地块，而与豪宅聚集区域相隔离呢？

　　据记者采访，北京星河湾此举是参照广州星河湾在华南板块的做法。2001年4月28日，广州星河湾正式开盘，当时的价格起点尚未到达5000元/平方米。华南板块只是番禺的一部分，而那时的华南板块尚被人们惯称为“南村镇”，据当时在广州亲历的业内人士介绍，项目在开盘前所做的民意调查显示，愿意稍加考虑到南村置业的人数仅占受访者的3%.此前，番禺曾现“洛溪开发热”，但项目价格也普遍比较便宜，平均没有超出3000元/平方米。星河湾当时的开盘价之高引起了业内的一片骚动。知情人士告诉记者，这种骚动其实并不完全针对于星河湾高出区域均价一倍的价格，另一方面，还在它的全现房的产品使业内感到惊讶。据记者了解，在广州星河湾开发到第四期的时候，产品的最高价位已经突破了12000元/平方米，开发商可以明显感到慕名而来或口耳相传的作用在销售中起到越来越突出的作用。

　　对于星河湾的进入而言，朝青板块也有很多与当年的华南板块相类似的因素。王志刚工作室项目负责人对记者称，星河湾对华南板块的带动是项目改变区域价值的典型，未来，星河湾对朝青板块的价值拉动同样有异曲同工之处。

　　据了解，在星河湾开发商看来，与4年前的华南板块相比，现在的朝青板块商业、市政配套都更加到位，且距CBD仅3.8公里，因此优势更加明显。 　　

市场观点：星河湾有望成市场风向标

　　城启集团销售副总监郑子宾表示，除星河湾的豪宅产品之外，朝阳北路板块接下来推出的项目中，很多都是定位于中高端的产品，从区位的角度着眼，也是一个与时俱进的过程。

　　据多家区域开发商透露，星河湾的开盘会在某种程度上成为板块内住宅的一个风向标，很多项目眼下都在积极关注它的价格和产品，这也是诸多项目选择在其后开盘的原因之一。

　　据星河湾营销总监梁莉介绍，北京星河湾的目标定位从一开始就将立足于高端人群，包括外地外籍在京工作的高端人士。以200万-300万元/套的总价起点来衡量，这一定位说法也不为过。 　　

记者手记：大开发商云集朝青路

　　十年前，朝阳北路青年路板块虽不能说是片荆棘丛生的不毛之地，但据说，大大小小的工业企业云集，随处可见的是一派劳动大生产的热火朝天景象。今天，再次靠近这片区域，明显地可以感触到城市变迁、版图外扩为其带来的日新月异的变化。伫立于此，映入眼帘的是数不尽的塔吊和建筑工人穿梭的背影。

　　朝阳北路现已成为业界的一条起跑线。在这条线上，合生创展、国美、裕景兴业、新松集团等大开发商已先期云集于此，接下来的舞台中，星河湾、和记黄埔、广州城启、首创等颇具实力的南北派开发商也将纷纷出场。一位业内人士曾对记者形容说，这里是北京房地产市场上最沸腾的板块，可以历数的南派开发巨头也几乎无一缺席地闪亮登场了。这方天地的历史，即将被这样改写。