编者：本文为王志纲老师 2006年12月08日在“云南地产对话王志纲”高峰论坛上的演讲整理稿。

  三种现象说明什么

  战略并非虚无之物，而是非常实的东西。相当于船长手中的航海图或导航仪。

  今天的中国正处于历史性转型期。伴随着城市化进程不断提速，中国的城市正实现着从量的增长到质的突破的转变。中国的城市在转型当中，都希望自己能够在经济全球化，区域经济一体化背景下，向更有高度、更有竞争力的方向挺进。如果做不到这点，就会在激烈的城市竞争中陷入被动。在这一转型趋势中，城市的升级给地产商提供了很多挑战、选择和机会。由此引出如下三个现象。

  现象一：

  烂尾楼全部有了投资价值。举个例子，上世纪90年代初（1993年、1994年）的宏观调控在中国（包括昆明）留下不少烂尾楼，这些建筑就像几个赤身裸体的男女站在闹市中心一样，满目疮痍。可就在这一两年时间里，市场的力量“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”，几乎所有的烂尾楼获得了重生，这些曾经让人头疼的“形象工程”全部有了投资价值——要么变身五星级酒店，要么成为甲级写字楼。

  这些变化的背后，折射出一个现象——城市价值在升级。城市升级以后，这些占据城市黄金旺地的项目才有了开发空间和开发价值，商机自然聚集。

  城市升级给地产创造了前所未有的商机。城市价值决定地产升值，如果一个城市没有价值，地产是怎么也做不起来的。昆明房地产缘何稳中有涨？原因很简单，中国只有一个昆明，随着中国经济全球化和区域一体化，有相当一部分人都在全国范围内选择适宜自己居住的家园，而昆明温暖、阳光、青春的气息，是其他很多城市所不具备的，久而久之，这种城市价值就会被市场所认同。那么，我们房地产开发商如果能在此过程当中充分挖掘打造精品，就会获得一个超值的市场回报。

  在土地日益集约的情况下，如果不能够真正精心打造产品，把它的价值最大限度的挖掘出来的话，那就是对昆明的犯罪，对人民的犯罪，对历史的犯罪，反过来，优秀的地产价值，也会拉伸城市价值，这样，城市的辐射力和聚合半径才会越来越大，魅力越来越强，也就更具竞争力，最后这个城市就是“近者悦，远者来”的地方。所以，昆明的城市发展还有很大空间。

  现象二：

  把物业变成一头“奶牛”。过去，很多开发商从城市中心区获取土地资源后，基本上是通过楼花或按揭方式，把写字楼快速销售出去。而今，这种模式已发生根本性转变，在深圳、广州、上海、北京等地，一批非常优秀、实力雄厚、有融资平台的地产公司，开始将重心转移，从地产投资商演变为地产物业经营商，即不再简单地卖楼，而是在写字楼、酒店、商铺等物业建成后，把这些物业变成自己养的“奶牛”，只租不卖。举个例子，在重庆，6年前，一位开发商在其项目的住宅项目销势甚火的时候，决定把全部的商业面积留下来，自己经营，在当时引得舆论及同行一片哗然。他的战略着眼点非常明确：作为优秀的企业，必须要有一笔优质的资产来支撑企业长久发展。结果，这一商业平台给他的企业创造了巨大的商业效益——短短四年时间，其年租金已从最初的3000万元飙升至现在的1.2亿元。同时，这种运作思路实现了对物业的统一规划、统一经营、统一维护，从而保证了物业运行的有序和收益的可持续性。

  试想，一个企业，每年有1.2亿的现金流来支撑企业发展，是多么良性啊！

  今天有越来越多的老板已意识到这个问题，在城市中心区运作项目时，不仅要开发优质物业，同时也要拥有、经营好优质物业。这一趋势在中国已经开始蔓延，相信这一潮流也将会迅速刮到昆明市场。

  现象三：

  旅游地产，在中国才刚刚冒尖，空间无限。但怎么做学问很大，如果做好了，可能在中国赢得很长的收获期。特别是对云南的房地产商来说，更要争取这块资源。

  在当今中国，旅游地产的运作模式已发生了深刻变化。现在的很多旅游地产项目，动不动就是几十亿的投资。我这次来昆明时，有两家外地大企业追了过来，打算投资几个亿到云南做旅游地产项目，现在正在跟我们谈合作的事宜。那么，为什么人们愿意花几十亿来投资旅游地产？空间真有那么大吗？事实上，这跟整个中国社会的发展有很大关系。经过20多年改革开放，中国开始全面向小康型社会迈进，而在中国局部地区（如沿海中心省会城市）则有将近两亿人达到初步富裕，有上千万人口达到绝对富裕。在此形势下，旅游就不再是一个点缀，它成了先富者的生活所必需。与之相对应的是，旅游业已从早期的观光旅游变成了休闲旅游，而休闲旅游与旅游房地产业仅一步之遥。这为旅游地产赢得了很好的商业契机。在三亚、九寨沟等地，这种旅游地产开发模式已崭露头角。它使得城市的价值在资源的不断挖掘和重塑中不断被放大、升级，从而产生更为巨大的商机。

  这一点，对云南房地产而言，特别有现实意义。

  城市升级“裂变”出两大格局

  城市的升级，给房地产发展留下了广阔的空间和商机，并由此在地产圈中形成两大格局。

  格局一：在常规的住宅地产领域，“二八定律”将会表现得越来越突出（即20%的企业拥有80%的市场份额，80%的企业只能争夺剩余20%的份额）。常规住宅地产领域将会出现一批麦当劳、肯德基式的操作模式，即克隆-规模-克隆-规模，甚至于走向一种工厂化生产。

  格局二：常规地产之外，复合型地产方兴未艾。比如由云南本土开发商打造的“新亚洲体育城”就是典型的复合型地产。它不是简单地盖房子，而是打造一个新的城市中心，把一个城市的运动、健康、新的生活理念与居住平台有效嫁接。而这种复合型产品不是万科、中海的强项，他们的优势是“麦当劳”式的模块化运作，然后迅速复制，一旦遇到创新性的东西反而感到麻烦，优势也就随之削弱。而这一点，恰恰为云南本土开发商提供了更多成功机会。

  昆明地产商曾经很担心外来大鳄，比如世纪金源集团、新希望集团、万达集团等。其实没必要那么紧张。他们所开发的楼盘只是其作为全国战略布局中的一个棋子，往往派一个职业经理人来打理，并未倾注整个集团的资源来全力经营。由此决定，其产品也是“一般性”的产品。而土生土长的昆明企业，对本土文化、地脉文脉理了然于胸，只要认认真真去做，勇于采取“自选动作”，最后做出来的产品，其含金量及附加值肯定要比他们高。新亚洲体育城的崛起便是“地头蛇”战胜“过江龙”的一个典型例证，而另一个典型例证便顺城的崛起。

  “顺城”项目，在复合型地产的探索上比北京、上海许多开发更往前跨了一大步，形成了既有居住、写字楼，又有文化、商业等元素的融合。

  首先它把云南及昆明的地域文脉深埋到产品肌理中；其次是以城市价值的提升为己任；第三是不惜代价，努力把产品价值挖掘深透。而这种产品也只可能在二线城市才会出现，因为一线城市（比如北京、上海等地）太容易赚钱了，开发商也就没心思去下功夫把一个产品挖深掘透。因此，在中国二线城市，可能会冒出很多引领和影响中国房地产开发的新的商业业态和另一种平台，不仅带动区域发展，同时建立一套商业模式，并迅速在其他区域扩张，获得一个全国性的市场。

  当然，这种周期只有两年时间，任何一个好的创新品牌出来，如果不迅速借用这种热度在全中国进行扩张的话，两年以后，见异思迁、喜新厌旧的市场就会把你抛弃。什么叫战略？战略就是远见、预见、预留管线，事先铺排，当我们做一个带有革命性、突破性、能开辟新模式的项目的时候，如果用这种眼光去考虑问题，开辟新模式的时候所耗费的精力将会在更多产品的复制当中得到更大的回报。

  在座的各位应该记住一句话：商业地产和住宅地产有巨大差别差距。就好比一个杯子，住宅地产，它的价值取决于这个杯子，这个杯子值多少就值多少，而商业地产取决于这个杯子里面装着什么东西，装矿泉水，10元钱，装啤酒，50元钱，装白兰地，500元，装法国香水，5000元钱。所以，谁能够发掘文化，谁能够打造文化，谁就能够拥有明天。

  城市运营：努力成为那1%中的一分子

  城市运营不是概念，不是包装，而是时代的需求。今天中国城市化的发展提供了很多商机。但因为准备不到位，就出现了两个极端，一个是政府一竿子插到底，政府既当裁判员，也当运动员，结果，政府的弊端暴露无疑——政府不是万能的。所以，政府应该退回到他应该做的事情上去，把注意力集中在把握方向、经营环境、制订规则等方面，而把市场空间“让渡”给开发商。但“让渡”以后又有另一个问题——我们的大多数房地产开发商都是从住宅商出来的，用的是三个盖子盖十个盘子的思维方式，缺少社会责任，认为政府公建与己无关，在建房子时把容积率尽量提上去，不考虑公建。殊不知，这是搬起石头砸自己的脚。现在，北京、上海经常出现很多纠纷，很多房地产商在初期承诺的东西，到最后都没有兑现。事实上，回过头来看，社区配套做到位以后，在量上缩小了，但在质上却突破了，市场也就更为认可。所以，纯粹的依靠市场行为来做也做不好。

  所以，我们有了第三种选择：在市场与市场之间，呼唤一种企业，这种企业必须具备一些条件——首先，有社会责任感；其次，社会形象和品牌形象不错，口碑上佳；第三，有相当的实力。这种企业正是政府和市场共同呼唤的角色。因为实力雄厚，他们没有必要去做“杀鸡取卵”的事情；因为经营的是长线，所以他非常关注自己的社会形象，也就更关注城市功能和城市价值的提升，如果城市功能和城市价值提升不了他就做不好，所以，他就必须“多管闲事”，做什么呢？去考虑城市的定位，城市的潜力挖掘，城市的价值再造，然后去考虑很多市场不愿意做的事情。但做的前提是肉烂在锅里，等它做完以后，因为占据的空间比较大，这种价值就体现在后期开发和回收上，这就是所谓的城市运营商，而这种城市运营商有很多种表现方式——有的表现在城市中心打造上，有的表现在旅游休闲的提升上，有的表现在物流地产的整合上，但不管哪一种表现方式，它都有一种产业引擎来支撑他，通过这种引擎来支撑，最后来帮助城市价值的提升，最后市场也会给他应有的回报。

  但是能做这样的事情的企业不是太多的，我认为，这样的企业能有个1%就不错了，因为他有很多条件的限制，如果哪个企业能成为这1%，那发展的空间肯定是无限的，进可攻退可守。进可攻，可以做好一级开发；退可守，顺带把二级开发也做了，这种企业将是中国房地产市场里最有活力和生命力的企业。

  政府抓增量开发，也应抓存量开发

  中国城市化进程，逃不脱一个规律，所有的市长时委书记在做城市开发时，往往是先抓增量开发，再作存量开发。何谓增量？比如昆明呈贡新城，新亚洲体育城，这些项目就是增量，它很容易体现一个政府的政绩。一般说来，政府部门都不愿去搞存量建设，包括老工业基地的改造，城中村的拆迁问题，这跟中国官员考核制度有直接关系。但是伴随十多年城市化进程，伴随着严格的土地控制之后，增量空间已经很有限了，做增量的可能已越来越小。

  事实上，在城市化进程中，很多开发商经过十多年的积累，在旧城改造上积淀了丰富经验。这样旧城复兴（即存量开发）就提上了日程；原来做不了的，现在可以做了。所以，下一步的中国一个很重大的商机摆在面前，就是对旧城进行开发。比如成都，三年前，城市中心区的发展最落后，后来政府介入，经过腾笼换鸟，把麻雀换出去——即把很多老企业搬到外面去，腾出空间，把孔雀请进来。现在，成都成华区的城市复兴价值开始出现。反观昆明，沿着昆明西市区沿途一望，感到很尴尬，这种城市上风上水之地，居然是污染最为严重的区域，这是整个中国计划经济体制下的遗产。我觉得，在当今和谐社会的背景下，政府和开发商应该也有这个能力和必要把旧城改造这一块做好。这既是城市升级的契机，也是地产开发的商机。