我从事地产行业已经十来年了，但是近年来很少接受地产演讲，因为我们关注的重点更多地是在城市和区域，以及旅游休闲等领域。地产调控到今年，从南到北走下来，几乎所有老板都在问：如何看待今天房地产的形势，究竟房地产业的明天将向何处去？所以正好有这个机会来集中回答，谈谈我的观点。

  观察中国房地产最好的标本莫过于我们今天站着的这块土地——三亚，今天我们选择三亚来探讨这个问题，在这家游艇会的酒店开这个会，格外有代表性。

  那么我的第一个话题就从海南讲起，来回顾一下地产的今昔；第二个话题谈谈地产的奥秘；第三个话题说说地产的明天。

  海南今昔——中国房地产的风向标

  我记得20年前，我作为新华社记者来海南，那个时候的海南是中国最狂热的一片热土，是最早一批地产冒险家们练身手的地方。包括冯仑、潘石屹这些今天地产圈的不少活跃分子，发家的时候，都有一段在海南捞世界，在这里挖第一桶金，从流氓到绅士的经历。

  那时海南岛到处都是带着发财梦想来冒险的人，这里自然条件好，在天涯海角可以随地而睡，生活成本低，而且做生意不需要多大资本，因为土地无所谓开发，参与者都是为了转手倒卖，击鼓传花。运气好，凭空就可以捞一把。

  在休闲地产方面做得很大的宋城集团的老板，就曾告诉我，他当时只有500块钱，就敢闯海南。虽然没发大财，但海南退潮后，凭借海南的地产启蒙，怀揣一幅清明上河图回到杭州建宋城，空手夺枪，硬是把图纸变为了现实。那个时候，中国人均GDP才800美金，他算是旅游地产的先行者。

  印象深刻地是，1992年初几乎全国银行的行长们，都扛着钱到海南岛炒地，参与击鼓传花的游戏，这是海南地产的第一次房地产狂潮。

  我记得，疯狂的状况持续到1993年6月份，中央提出治理整顿，朱镕基是铁腕人物，行政命令加经济手段，仅用30天的时间，限令所有的银行必须把钱全部收回。钱收不回来就抓人，于是在短短一个月中，海南炒地的资金链条断裂。鼓声一停，没有逃掉的炒地者，全都晒死在沙滩上，丢下一片片烂尾楼。

  1993年一直延续到96年，还有很多人陆续找到我们，希望可以拯救海南的地产，不少老板还抱着侥幸心理，认为目前的危机只是暂时的，只要熬过寒冬，面包会有的、黄油会有的。但实际上，1996、97、98一直到2000年，近十年海南的房地产一直处于停顿状态，死守海南岛的老板多数都破产了。

  回想起十年后，2003年再来海南，当时的市委书记刚调到省里，准备大干一场，曾很兴奋也很沉重地跟我讲：海南十多年留下了大片的烂尾楼，特别是三亚，不符合美丽三亚的形象，所以我痛下决心准备炸烂尾楼。其后，我们王书记花很多的功夫做调研，刚选了几个“软柿子”动手，还有成千上万的烂尾楼正准备炸的时候，中国的房地产又进入了一个黄金时代。从2003、04、05年开始海南地产井喷了！

  我们现在的会场，鸿洲游艇酒店的老板也曾放弃三亚，跑到深圳创业，在深圳赚到一些钱后，2003年在他老家那些叔侄们的要求下，回三亚做游艇，起步也是很艰难的。没想到，很快碰到海南房地产的第二次浪潮，眼看旁边的房子从每平方两三千块钱涨到了两万，王老板借着天时、地利，游艇会，游艇酒店、游艇地产呼呼做起来了。

  从2005年一直到09年，海南岛被定位为国际旅游岛的时候，几乎中国所有老板，不仅房地产老板，包括矿老板、煤老板，全部往三亚跑。这个时候重新出现了将近20年前潘石屹、冯仑他们空手道炒楼那个盛况。楼价一天三涨，直到2010年春节，连三亚的酒店房价也炒到了几万块钱一晚，可谓全球最贵，简直不可思议。

  在这个大背景下，三亚地产诱人的钱景，吸引了全中国的房地产商全部涌入海南。这个时候地价能不贵吗？房价能够不贵吗？其实，三亚的表现，是中国房地产的一个放大，一个典型写照。

  中国房地产超英、赶美，不少人认为房地产还会涨，但是很多清醒的老板，我们在私下沟通的时候，他们都对这种形势忧心忡忡，认为一个良性健康的房地产不应该这样的，这样的结果最后对于消费者对社会不利，对房地产商也不利，当然也许对某些投机者有利，但对投资者也是不利。今天有些参与制造和抢房地产泡沫，也受到重创。

  今天的中国比起20年前的中国，人均GDP从800美金到4000美金，而且中国最发达的两三亿人口长三角、珠三角环渤海，人均GDP已经到一万美金，增加了十倍，在这个巨变的时代，人们除了吃住行以外更大的消费就是游、购、娱。

  刚才姜奇平先生从专家角度谈了网上的地产销售，我认为这是一个金矿，尤其是在房地产的高烧过去之后，怎样提高附加值，提供服务，提供生活方式，是摆在房地产商面前，需要考虑的问题，可以很好地利用网络这个平台。

  短短十年的时间，中国成为全球第一的出口大国，经济总量增长到仅次于美国，成为世界第二，中国在高速发展的同时，也成为全球巨大的消费市场，每天都不断上演很多传奇。所以我认为海南不可能出现1993年的惨状，但是海南会受到这次调控的重大的影响。现在很明显，狂热已经降温，这是海南的今昔。海南有一种宿命，一直是中国房地产的风向标。

  2010年初，此岛上的公寓房价天天涨，最高卖到17万一平方，据说现在也要7万一平方，只是有价无市。

  房地产的奥秘——硬着陆，还是软着陆

  下面谈第二个话题——地产的奥秘。今天的中国，房地产可以说一直是个热门的话题，各方面的专家都要来这个圈子一试身手，而且颇受欢迎。我曾遇到一个专门讲房地产的专家，一年可以赚几百万。有些是代表地产商讲，有些地产商也常是演讲的主角，有段时间内很受媒体追捧，掌握了社会的话语权，让人觉得不够客观。

  我讲房地产，主要是在趋势方面，相对超脱。我们现在主要是研究未来城市发展、产业转型、休闲以及创新性产业相关联的不动产。我们真正的价值在于尽可能保证自己的公信力，跟各个方面保持一点距离，尽量透过现象找到本质，这样对于国家、对于企业、对于个人都有好处。

  首先分析一下当前中国地产的形势，也许有人听了不高兴，仅供参考。今天不少房地产老板还抱有侥幸心理，认为这一次宏观调控还会像之前那样，只是过眼烟云，熬一段就过去了，到时候将会是绝地反弹，获得更大利润，像上一次死里逃生的恒大和绿城一样。很多人把这个当成经验和必然。

  但是依照我的判断，告诉大家，这种情况不会再现，为什么呢？首先表现在金融上，今天中国的房地产的火爆可以说是因为之前货币投放太多的结果。我记得中国人民银行一个副行长后来当了亚太银行的行长汤敏，他说根据他们的测算，如果今天中国市场上需要的货币是一百的话，实际上流通的货币量是两百，远超过现实所需要的货币供应量，钱多东西少。所以老百姓也好，商人也好，多余的钱保值增值，最可靠的就是投资不动产，房地产不涨没有办法，这是金融问题。

  房地产暴涨的时候，几乎所有人得利，第一个得利的是老板，中国评选首富十个有七八个是房地产商，当然这有一个行业周期，赶上中国高速城市化的过程，房地产首当其冲，扮演主角。某一个周期可能是另外一个产业。这些年中国地产出首富跟房地产的爆发有关，跟中国的高速城市化、城镇化有关。房地产的暴涨也跟中央的宏观经济政策，金融政策有很大的关系。

  特别是2008、09年，为了应对所谓的美国次贷危机所引起的世界范围的金融危机，中央从所谓的稳定政权的角度考虑，过于敏感，经过20天时间所谓的政治局调研，就急急忙忙向市场投放货币4万亿，加上各省市的配套资金，限期投放，不仅过去几年调整的效果一风吹，而且有过之无不及。

  第一，国进民退这个时候开始了；第二，官商勾结加剧；第三，整个中国的国际竞争力受到重创；第四，下一步再有新的危机来的时候，中央可用的手段已经不多了。

  现在回过头来看，其实本来08年出现全球金融危机，正是中国宏观调控的绝佳机遇，借此给过热的中国经济泼泼冷水，趁势痛下决心实现转型，中国经济将更有后劲，更加可持续。但相反，盲目的货币投放，只不过把危机向后拖延，实则加重了中国的经济病。而且这个后果今天正逐渐表现出来，就是通货膨胀。

  如此，怎样解决通货膨胀，又摆在了中央决策层面前。这就叫按起葫芦浮起瓢，一病未除又添新病。

  中央现任领导，按照政治潜规则，愿望都是要保证在自己任内不出事，尽量保持社会和谐，最好让每个人都得到甜头，然后把位置交给下任。好的方面来说，他们不想动根本，不搞釜底抽薪，顺利交棒是好，但是另外一个方面，矛盾积压太多，棒子交不出去呢？

  高速发展，房价翻几倍，房地产商获取了暴利，事业发展迅速，叫好；政府通过高价卖地可以大兴土木，创造政绩，叫好，相关产业也高兴，像咱们搜狐、广告公司、从事服务业的都有人买单，生意很好；其次，整个社会就业好，工资涨了，似乎是都不错。

  但是世上没有白吃的午餐，为了保增长，保就业，保社会稳定，通过发货币促进繁荣，谁知引发通货膨胀，而且有持续增高的趋势，如此，必然引起社会更大的不满，这又有违稳定压倒一切的宗旨。

  所以，今天摆在中国政府面前一个无法回避的难题，就变成如何抑制通货膨胀。要想经济能够继续走下去不出问题，有两种选择：一个是软着陆，一个是硬着陆。

  所谓软着陆就是要把泡沫挤掉，或使其渐破，消其于无形，然后社会继续前进，社会可能出现阵痛但不会出现震荡。如果是硬着陆，就是泡沫挤不掉，而且不断输血，扬汤止沸，结果是泡沫越吹越大，最后爆破，经济出现重大危机，引起经济持续衰退，社会出现动荡。政治家应该不愿看到后一种情况。

  中国2008、09年应对世界金融危机的决策及出招，我认为有些反应过度，主要是担心经济下滑，农民工失业，社会不稳，维稳是第一位的，从这个出发点去决策。而且投资拉动，投给谁？自然是亲儿子可靠，所以首先是铁（路）、公（路）、基（建）项目一哄而上，其中的贪污浪费不用说，还造成了很多隐患和后遗症。不仅之前所提的调整、转型、科学发展前功尽弃，民营企业纷纷归附国企，或者是不做实业转去放高利贷了。

  前几年温家宝一直希望调整房地产，但总是前怕狼后怕虎，受各种利益集团掣肘，调整很难贯彻。接着来了美国的次贷危机，更是“一夜回到解放前”。现在随着通货膨胀矛盾越来越突出，发现过不去了，如果不调整很可能出现硬着陆，要出大问题。而要争取软着陆，一个躲不掉的问题，就是必须挤泡沫。

  如果说前一轮投入了20万亿，其中10万亿的泡沫必须挤掉。那么就需要选一个产业和领域来开刀，挤掉这个泡沫，也许要伤筋动骨，但是对于整个国家经济没有根本破坏，我想选择的就是房地产。

  所以中央很明确，一定要把房地产作为调控的重点对象，一定要让房地产来承担挤泡沫的角色，很多人不明白这个道理。

  那天我跟一些老板讲这样一个动向，一是北京市长和上海市长两个重要的发言，发言里面有一个重点，北京市长讲到：北京市经过两三年的调整终于解决了一个问题，就是扭转了曾经对房地产的过度依赖，房地产的贡献率从占北京市年增长的16%，终于调成了8%。很多人不知道这个话的潜台词，也就是如果我们各省市的诸侯们，不能从土地财政当中解放出来，中央的宏观调控政策就很难得到支持，北京已经表态，房地产贡献率减一半的时候，并没有影响北京市可持续健康的增长。

  这个月初，上海市长也在一个场所里面讲：通过两三年土地调控，把上海的房地产贡献从17%减到了7%——8%。诸侯们的表态，就是对中央说，我们这边扛得住。

  同时，中国银监会主席刘明康也强调：银监会2008年开始就要求商业银行进行房地产压力测试，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率仍能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。这个也是向中央表决心，向社会发信息，对地产的跌价我们已经做好准备了。

  大家想，政府做好准备，银行做好准备，还有谁没有做好准备？还有三家没有做好准备，那就是：房地产老板、大量物业的持有者，还有投机投资房地产的人，这就是一个格局。

  这个格局的潜台词，就是中国经济要实现软着陆必须挤泡沫，泡沫主要集中在房地产，要挤多少？打个比方，如果说有10万亿的泡沫，房地产老板扛三分之一，银行扛三分之一，房产的持有者，投资也好，投机也罢，也要扛三分之一。也就是房地产回到五年前价值上面，现在两万块钱一平方米咱们降一万怎么样，死不了人。

  最后的结果长痛不如短痛，所有人付出代价的同时，中央所发十万亿钞票消失无影无踪，这个时候危机过去了，经济又会继续往前走。这是我个人认为地产调控台前幕后决策的奥妙。

  所以我判定，这次房地产调控不是假的，是真的，这次房地产调控一定把泡沫挤掉，不挤掉过不去。我们要保政权，这次调控把泡沫挤掉是条件。

  我跟很多老板交流的时候，都告诉他们，你们应该抢收过冬，以时间换空间。现在我们很多客户已经采取了准备过冬的措施。这是中国地产的现实需要，不是主观意志可扭转的。不少地产老板还抱有幻想，认为政府要依赖房地产，最终还得放松。但如果涉及到政权的根本，我想政府不会让步。

  明天的奶酪在哪里？——危中有机

  那么，面对房地产调控，明天的奶酪在哪里？下一步怎么走？

  首先，我认为中国房地产从大格局上讲，还有比较好的黄金时段，至少十年。因为这跟整个中国城市化有很大的关系。大家知道，1993年朱镕基对海南岛炒地痛下杀手的时候，中国的城市化率不到15%，大多数人被限制在北京、上海等大城市之外。短短的将近20年不到，现在中国城市化率大致到了50%，如果加上城郊那些已经住下来，离开农村进入城市的打工者，我想城市化率大概有60%。这个巨大的流动和进城的人群，造成了中国房地产在全球最兴旺的景象。

  根据其它国家的发展经验，一个国家城市化率到30%的时候，是一个房地产的井喷期，到60%的时候，基本上就达到一个平稳期。我们跟发达国家不同，美国城市化率为80%、90%，日本城市化率70%、80%，香港城市化率几乎100%，中国城市化率60、70%基本上也快到顶了，但还会有一段发展时间，这个城市化的发展周期，也还有一二十年。

  第二，在城市化率高速增长的前期，我们所追求的基本上是量的增长，是外延的扩大。比如说追求容积率、大盘，比房子卖的快、卖的多、卖的价高，追求暴利。

  那么在后阶段，我们所要追求的应该是内涵的扩大再生产。无论是对产品的追求，还是商业模式。我觉得在这方面，龙湖地产是走得最稳健的。

  记得16年前，当我在帮碧桂园的时候，所谓房地产就是盖房子，钢筋水泥。不仅没有策划，规划设计、园林景观、广告营销、品牌推广都没有。大部分地产商都是包工头转过来的，只会简单地盖房子。当时碧桂园之所以能成功，就是开了房地产不是“钢筋加水泥”，而是“一种生活方式”的先河。当时几乎所有现在看来常规的动作，包括最基本的，项目策划、设计建造，园林环境、广告销售、物业管理等都需要自己摸索。

  今天这些能力是开发商入门的基本门槛，而房地产相关服务行业也十分成熟，房地产开发所需要任何的专业服务，都可以在市场上整合到。所以我想，今天有一定规模的房地产老板，要操心的不是技术层面的问题，而是战略的选择和项目的定位，以及商业模式的设置。能够盖房子，还盖得不错，是这个行业进门的前提。但只满足于盖传统的住宅，空间将越来越有限。

  随着中国经济的发展，收入的增加，市场的成熟，观念的转变，消费者要买什么？这是房地产商们要思考的问题。如果之前更多地是满足人们居住的需求，投资和货币保值增值的需求；其后，人们生活方式的变化，以及休闲逐渐变为一种生活方式所产生的巨大市场需求，已经使海南岛一夜之间咸鱼翻身。北方人特别是东北人，已经不甘于在冰天雪地的老家猫冬，而是要到三亚享受阳光海滩，开始是退休一族，之后索性大批北方人在海南做起了生意。而休闲市场的崛起，使得三亚很多高端的休闲平台——游艇会、高尔夫球场、七星级旅游度假酒店生意火爆。为什么海南又热了，除了有人为炒作的泡沫成分，巨大的市场需求是不容忽视的。

  我认为中国房地产成长周期还没有结束，但是有一个根本的变化，首先从追求数量到追求质量，从追求外延化的生产，到追求内在的提升；其二，从产品为王，到平台为王，服务为王。比如说海南，20年前就提出分时度假，产权式酒店，但太超前，没有市场。但经过这些年的发展，已经被市场接受，而在服务方面也逐渐成熟。

  我前天过来打球，发现不管是在球场预定，还是游艇出租，潜水和海上游乐项目，包括怎么安排行程，打高尔夫路线，七星级酒店的体验等，都有提升的空间。如果能有一个平台把这些经络打通，形成一个服务网络，将会有巨大的市场空间。但这些都不是简单地盖房子，不但需要硬件，重要的是软件，是服务。过去开发商赚钱容易，只考虑盖房子卖出去了事，但今后只有在整合和服务上下功夫，才具有增长空间和可持续性。

  在这种背景下，下一步像电脑一样我们不能简单地只满足于传统的PC机，我们要不断地给它换芯片。下一步，房地产需要打造未来的生活平台，比如养生、养老、休闲度假、会议培训、购物娱乐、多种丰富的体检。

  过去进入房地产可能是一夜暴富，傻瓜都能赚钱，不会有人花功夫去做附加值，导致不少短期行为，看着繁荣，但不可持续。所以，我常说，危机是好事，只有遇到危机，才会逼着企业转型，如果日子好过，一定是萝卜快了不洗泥。

  当房地产大规模、疾风暴雨般的发展放缓后，人们才会静下心来，研发新的产品，新的平台。养老和养生十年前我们就提出来了，但是那时候一是技术手段不成熟，但根本的还是地产开发太容易，不用下功夫房子都好卖，所以老板只是满足于借用一个概念，并不投入资金和精力真做。

  但现在不同，一是有巨大的市场需求，二是有相应的配套设备和服务，三是不下功夫要被淘汰。这时候，谁先先行一步，开发出一个模式，就将赢得一个时代。比如，万达开发了城市综合体这种模式，在各个城市推广，迅速做成地产老大；华侨城集团借助东部华侨城的成功案例，以低成本打入新的区域；杭州宋城集团仅凭一台演出，不仅成功上市，还成为许多城市竞相邀请的对象。工作室为龙湖制定的山、海、湖战略，使之提早3年实现新的战略布局，在这次地产调控的大环境下，烟台的海上度假项目开盘几天就取得30亿的销售业绩。养老这个题，也有开发商提早几年就在摸索，并且尝到了甜头。现在人们越来越长寿，而且有了一定积蓄，不满足于被动养老，能跑能动，怎么给他们提供不仅舒适，而且丰富的生活，开发商有很多功课要做。捷足先登者将会有超额回报。

  现在做房地产，不仅要懂盖房子，还要能整合资源，搭建平台，提供生活方式和网络。我相信中国房地产企业，如果能正视调控，积极对应，把握机会，一定能更上一个台阶，产生一个飞跃。预祝大家成功。