主持人：杨镇宇 智纲智库运营整合中心总经理

主持人：熟悉咨询行业的人都知道，战略咨询被称为咨询行业皇冠上的明珠，解决的都是企业生死攸关的问题。作为民间智库，智纲智库的咨询案收费一直都是行业最贵的之一，所以今天我们回答的每个问题都是价值百万（全场大笑）。在本届“草根大会”上，智库老炮儿们首次悉数登场，拿出压箱底的功夫，进行现场咨询，大家要抓住机会，多提出高质量、有营养的问题。

首先是一位网友提出的问题。请问智纲智库专家，在一穷二白的区域，怎么才能够成功地开发一个特色小镇？如何能够准确定位招商引资，并且完成项目的落地？这是一个刺刀见红的问题，上海中心的路总曾经写了一篇文章叫《戏说特色小镇的5种经典死法》，未知生，焉知死？既然路总都知道是怎么“死”的，那么就把这个问题让路总来解答一下，特色小镇该怎么“活”？

路虎：大家下午好！我理解的问题不是说在一穷二白的地方如何做特色小镇，而是在一穷二白的地方如何发展产业？

我从两个方面来回答这个问题，我们认为，市场是创造出来的。咨询公司非常重要的价值就是无中生有，在没有太多资源禀赋的地方创造性地，根据市场大势的发展来提出前沿性的思路来定位项目。

我举几个大家都很熟悉的例子，在博鳌论坛崛起之前，博鳌就是一片荒凉的海滩。乌镇现在已经成了互联网的标签，但在几年之前，乌镇仅仅是一个传统的江南古镇，和互联网扯不上任何关系。

智纲智库上海中心总经理 路虎

日本的熊本县凭空创造出一个IP叫熊本熊，这个熊有两个极富有特色的腮红，他们认为这个腮红能够代表他们的红色产品，比如辣椒、西红柿等等，这个熊成天卖萌耍贱，在互联网的加持下，成为一个超级IP火爆全球，熊本熊已经成为一个超级符号，给熊本县带来了巨大的客流量。

通过特定的主题营销、定位、策划等等，能够实现一定程度的无中生有。这是第一个层面。

第二个，虽然一定程度上可以无中生有，但是还真不是说我们先去随意地拿一块地，拿完地之后再考虑做什么项目，我们非常反对这种做法。正确的路子叫做“先开模具后找地”，从企业自身的实力出发来考虑，从适合我的角度来判断，究竟是做一个健康小镇、科创小镇还是文旅小镇。

比如，有的公司立志于做大健康、健康综合体或健康小镇，这次来参加草根大会，就要积极地跟日本这17家顶尖的大健康产业资源对接等等。有了一个明确的企业战略的方向之后，先开模具，然后拿着模具跟政府谈，展示自己的资源优势后，选适合自己的，最有意义的一块地。

而现在很少有企业这样操作，多数的企业就是招拍挂，先拿地。拿了很多地之后，根据地块一事一议地进行研究，结果同时做5、6条产品线，文旅小镇也做，田园综合体也做，大健康也想弄，养老也想搞，这就是典型的被地块牵着鼻子走，非常被动，所以我们提出了先开模具后找地。

现在我们的策划不仅仅是做项目策划，同时也从企业战略的角度上来思考，你应该开什么模具，根据这个模具再去找地。很多找上门来的特色小镇都被我们枪毙了，我们首先把这个项目给Pass掉，从企业战略的高度上另起炉灶地提出开模具的思路，然后配合企业一块去拿地，现在我们基本上是这个思路。所以总结以上两点：市场是创造出来的，先开模具后找地。谢谢大家！

主持人：感谢路总，今天下午我实实在在的感觉到要做亏本买卖了，每个人提的都是价值500万的问题，台上嘉宾都是免费回答，我们要少收多少咨询费？（全场大笑）

接下来谈一个大家比较关心的问题，请问老师，今天早上王老师在讲大兴模式土地改革的时候，没有完全听明白。目前我们本地的房企面对恒大、碧桂园这样的大型企业，生存环境艰难，请问怎么面对新土改带来的机遇，企业如何更好的把握未来？新土改的问题确实关注读非常高，这个问题我们有请北京公司的任总来解答，因为大兴模式、新土改的战略是我们北京公司的团队在策划，我们请任总来回答这个问题。

智纲智库北京中心总经理 任国刚

任国刚：大家好，房地产牵动人心的例子不用我多讲，房子问题不仅涉及到政府，涉及到企业，涉及到每家每户。

大家知道房子最重要的基础是土地，也就是说房地产价格居高不下的核心原因是因为土地的价值在不断上涨。如果按照当今中央的要求，房子是用来住的，不是用来炒的。那么怎样抑制房价就成了一个非常重要的问题。

大家真正关注这个问题会发现，从2014年三中全会之后，国家就开始调整土地政策，2015年国家开始实施流通土地改革，由全国人大委托国土资源部来主导这项改革。这个改革在全国选了33个试点，土地改革有三个大方向：

第一个方向，农村宅基地改革，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，落实宅基地集体所有权，保障宅基地农户资格权，适度放活宅基地使用权，探索农村宅基地流转。

第二个农村基层用地改革，建立农村集体经营性建设用地入市制度。通过赋予集体经营性用地出让、租赁、入股权能，实行农村土地集体所有权、农户承包权、土地经营权“三权分置”及其确权登记颁证。

第三个国有征地改革，缩小政府征地范围，规范征地程序和改革征地补偿的方式。未来政府主要在公共利益用地范围内进行土地征收， 2017年财政部和国土资源部联合推出的土地储备专项债券，专门解决城市总体规划实施中涉及到的公益性用地征收的土地储备资金问题 。

在这三个改革的背景下，开始出现一系列变化。到现在为止经历三年探索，对于国有征地改革和农村经营土地改革已经基本告一个段落，在新修宪的《土地法》里面已经开始完善，宅基地改革还在探索阶段，这是第一个现象。

第二个现象，是2017年由住建部、国土资源部联合发布了一个概念，就是集体租赁住房，所以大家可以看到今年一开年有一个非常重要的现象，土资源部的原部长发布了说未来住宅土地由政府不再是唯一的供地方，这是什么概念呢？也就是说未来住宅土地不一定是垄断产品，这就是一个很大的变化，除了政府之外，村集体企业也同样供给集体用地，这是一个全新的原则，这也是未来修改《土地法》的一个方向。

未来如果做房地产，无论是做旅游地产、产业地产，甚至说租赁地产，农村的集体用地将释放出全新的土地红利。如果你是一个规模很小的房地产企业，你怎么去和碧桂园、恒大去竞争呢？那这是一个非常重要的机会，土地上要开始关注农村集体土地，在这上面做文章。

总书记说的这句话，还有第二种逻辑，房子是用来住的，不是用来炒的，一系列政策就此亮相，租售并举、共有产权，未来房地产供地的结构将出现王老师今天上午讲的洗牌式变革，租赁住房将占到10%到15%，保障性的，像公有社区这样住房的大概占55%到60%，真正意义上我们现在说的传统商品房大概是占到30%左右，不同的城市可能会有不一样，未来供地的结构将发生变化。

在这样的结构背景下，那就意味着你只从事商品房的巨无霸的企业将会受到影响，规模会下降。而未来从事另外一类的房屋系统会发生重大变化，以后房地产企业的结构也会发生变化，企业的类型也会发生变化，所以这就是说对于我们从事地产类的企业或者是从事产业的企业，怎么去把握新一轮土地的调整和变化，怎么去改变在这样一个土地下来推动你的产品、你的企业发展，可能是摆在我们每一个从事地产类的业务要思考的问题，同样也是摆在我们政府，因为政府原来是土地财政，这样以后土地财政将告别的以后，也会将走出一条新的路。

同样的道理，就是说现在举全国之力在推的雄安新区，它将就是为中国未来的城市化发展创造一个机会，雄安区一定没有地产经济，雄安的核心拉动不是靠地产拉动我想这一系列的变化，都值得今天在座的企业家、政府去深思。

新一轮土改蕴藏哪些市场机遇呢？

第一，城市更新。中国快速城市化进程，尤其是在珠三角、长三角等发达地区，形成了大量的城中村、村级工业园等；而城市化进程走到今天，城市更新将成为以长三角、珠三角城市为代表的区域城市化主要方向，而土地主要为集体用地，这也是新一轮土地改革的理想试验田。我们服务的南海是全国土改33个试点中广东唯一的试点，核心探索农村集体经营性建设用地入市改革。

第二，田园综合体。田园综合体将成为中国乡村振兴战略的主平台，是加快推进农业供给侧结构性改革，实现乡村现代化和新型城镇化联动发展的一种新模式。而集体土地改革与探索为田园综合体的开发建设提供基础支撑。

第三，集体土地建设租赁住房。在“房住不炒”，建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度的总基调下，房地产从金融属性时代回归到居住属性时代，房地产住宅市场的产品结构也随之发生变化，未来将形成“163”住宅产品格局，即“10%为租赁型住宅，60%为自住型住宅，30%为商品型住宅”。

同时土地市场也将发生变化，政府将不再是土地供应唯一来源，农村集体建设土地将成为居住用地的新补充。我们在北京市大兴区做的关于参与集体用地建设租赁住房项目，就是在这个方向进行前沿探索与创新试点。根据北京市相关政策，大兴区正在推行“农地入市、同价同权，镇级统筹、平衡发展，镇级联营公司为主体、市场运作”的集体土地建设租赁型住房的创新模式。谢谢大家！

主持人：田园综合体或者是乡村振兴是目前中央提到的很大的一个风口，但是真正做成功的非常少，或者是想做成功的比较难，请问专家怎么破题？这个正好和我们成都公司正在研究的乡村振兴的话题有很大的关联性，有请成都公司的张总来回答这个问题。

智纲智库成都中心总经理 张志宇

张志宇：谢谢大家！大家下午好，成都中心从去年开始为中交集团和绿城小镇集团服务，获取了四川省一个重点项目：农博小镇。

在这个问题上我的体会有以下几点，乡村振兴是一个战略，过去我们解决农业问题往往都是单一的，就农业谈农业，是战术。乡村振兴，实际上是一次综合的，全方位的，全链条的解决方法。

对于企业来说，我们的建议是个性化发展，企业适合做什么，以一个自己最擅长的角度介入，比如说我们的客户中交集团，是做工程施工起家的大型公司。他们擅长的一是全球整合资源，他在我们中国除了外交部以外，驻外机构最多的单位，他有全球的资源，有强大资金的运营能力，有快速、高质量的施工能力。他和绿城小镇集团合作是典型的双赢选择，绿城小镇集团擅长运营，所以这两家企业联手去介入乡村振兴这台大戏。

都在说乡村振兴是一次风口，从十九大提出来乡村振兴这个战略之后，到2018年，中央联席工作会议提出来乡村振兴的规划的基本思路，正好大家都在讨论这个问题，我们总体来看，核心就是智纲智库的三因理论，因人因地因时。

所谓因人，就是因你自己的，取决你擅长的地方，用你自己最擅长的角度介入，比如说你对土地的问题比较擅长，对农产品、物流、电商，农产品比较擅长，对工程，因为乡村振兴未来会有大量的基础设施工程要擅长，对乡村旅游擅长，对康养擅长都可以，你以你最擅长的角度做，这是因人制宜。

因地制宜，要看你自己在乡村振兴所探索的区域链，有什么资源，深入挖掘这个资源，这是因地制宜。

因时制宜，