【编者按】受政策调控和市场等诸多因素影响，传统住宅地产市场已进入红海，而文化旅游地产越来越成为国内房企突围的新方向，大家都期望能在这片蓝海中找到未来企业拓展的新空间。智纲智库（王志纲工作室）战略研究院执行院长云亮认为，随着市场与客户需求的新变化，旅游地产的开发者们能否提供承载这些新变化的新平台，能否找到对接这些新产品的新模式，是房企能否实现成功转型并迎接旅游地产新拐点的关键。
PART 1
「我们要从需求的误判中回归」
旅游地产拐点的出现，意味着发展商意图在开发中“以地产形式短线套取暴利”的游戏已经终结。核心问题在于：大规模开发第二居所这件事本身，就是资产泡沫中一个对需求的误判。
今天，那些在旅游景区或远郊大规模圈地的地产商，不得不面对一个并不新鲜，但以往不愿面对的“常态”——人们并不需要投资购买那么多用于度假的房子。
一旦地产泡沫破灭，发展商就不得不重新思考旅游地产的真实价值，并根据其价值确定其合理空间、平台与盈利模式。实质上，旅游、休闲、度假，以及其关联的养生、健康、娱乐、购物……本体上是一种常态化的传统行为。它往往植根于持续千年的，常态化的传统文化与传统需求。
因此，对这些传统文化、常态需求中所表现出的趋势与拐点的把握，正是旅游地产开发的基本立足点。
旅游地产最重要的商机，是在传统需求的消费升级中，发现新蓝海，其核心在于需要重审资源，寻找资源与需求的对应密码。
案例：太极文化的传统瓶颈与现代演绎
在过去两年里，王志纲工作室受邀为两个国家级的传统文化重大项目提供战略策划，一是曲阜打造儒家文化经济特区，二是武当山西线新景区的开发。我有幸带队参与了这两项战略性项目的策划。
曲阜以“尊孔”为核心，因循守旧的老态沉闷让游客失去耐心；而我作为游客走完武当，竟无从感受太极文化的存在，这实在让人有些意外。
当我们为这些围绕传统文化和传统需求进行现代演绎的项目寻找定位时，我们首先碰到的问题是：在丰富而传承悠久的传统文化资源中，确定一个开发主题，这个开发主题能够影响足够的需求规模，有充分的可持续性，并能引导高度敏感的需求。
需求规模意味着经营空间，可持续性意味着经营前景，敏感度意味着支付意愿。
传统文化的现代演绎，从市场需求和供应层面，已经从形式的演变上升为内容的更新，“太极文化”显然是武当山最为引人注目的大题材。
然而进一步研究有关太极文化的需求变化趋势，我们发现三个关键问题：
1、当下主流消费人群对传统文化表现的需求及其变化的趋势是什么？
2、用什么产品和服务可以持续性地满足这些需求？
3、把握这些需求的商业模式是什么?
一个以持续经营为主的旅游地产项目，如果不能在把握趋势的同时，洞察需求变化的拐点，它从诞生之日，就已经过时了。
传统之所以历时千百年仍然存在，是因为它具有两个特征:一是与人性、民族性相契合的根源性；二是根据不同时代需求而变化的适变性。
以武当的太极文化为例，这项古老的运动，表现出规模化、老龄化、自发性和功能模糊性的特点，但其内涵却蕴藏着与当代人精神、健康和社交需求相对应的珍贵价值。
太极是什么？
它是一种高度个性化的健康管理方式，每个人都可以根据自己的身体情况，摸索出一套个性化的修练方式。
它是一种极富体验性的情绪管理方式，修练太极让人更从容、淡定，内心更强大更包容。
它是一种深度互动的社群交流方式。太极的修练是一个需要不断学习、交流、互动的过程，在这个过程中，人们同声相求，同气相应，很容易形成一种亚文化的微社群。
而太极的平衡、协调的核心价值观，正是高速发展的中国最重要的精神需求所在。太极的平衡理念，很有可能与儒家思想中的“和谐”理念共同成为主流文化的重要组成部分。
更重要的是，它有一套“以运动为基础，以健康为导向”的行动体系，看得见、摸得着、感受得到。这是它最珍贵的，与现代人群内在需求相对应的价值所在。
PART 2
「传统领域里的拐点已经出现」
“把握根源性”是旅游地产确立开发主题的基础，而洞察适变性，则是旅游地产定位产品、服务与商业模式的核心。
我们需要了解，某种传统文化在我们的生活中，呈现出与时代主流需求不相匹配的惯性。没有完成对时代的适变，不仅是因为旧体制的约束、旧习惯的羁绊，还因为有粗放的经营模式的束缚和固化封闭的观念、行为模式的禁锢，甚至是既得利益群体的阻碍。
推动这个变化的关键，就在于把握拐点！
类似的拐点，已经出现在我们生活中最传统的领域：
1、新一代活力长者出现了
改革开放后第一代大学生”老三届“退休了，这使我们意识到养老产业，以及相关联的健康、娱乐、旅游、公益领域会发生重大的变化。
新一代老人不再靠退休金和子女孝顺过日子，他们正处于财富巅峰期、身心自由期、感情空巢期、体能衰退期和活力旺盛期，他们身上充满了释放欲望与能量的渴望。
他们的出现，意味着养老关联产业必须提供全新的产品、服务并以全新的模式满足其需求。这就是拐点！
2、特色教育的新增长点开始了
高中生海外游学近几年增长率达到30%，这意味着对教育高度敏感，并具备强支付能力的家长，对中国应试教育体系失去信心，对素质教育的渴望达到饥渴程度，对于教育行业的经营者来说，国际中学和校外素质教育市场将开始新一轮的增长。
例如：央视前名嘴曲向东十年前创办了专门拉人到戈壁徒步的“刀锋”机构，近年突然火爆，土豪和中产们突然开始在大山里、戈壁上远足徒步，这些大都市的宠儿，到茫茫戈壁里头，一走就是三四天。一望无际的戈壁是物质文明的空白点，这说明富裕人群的精神需求进入一个深层次开发的阶段。
这就是拐点！
当“国八条”使大量高档消费场所走向绝路时，这个拐点的出现是否能让高端需求的服务商们绝路逢生？
PART 3
「太极也可以这么玩」
