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智纲时空
《重整河山》节选六:城市发展需要“四化”
2010/9/20
从政策到转化成经济发展的动力最关键的一步是——理清战略思路。

 

很多城市由于政府的强势地位,所以做事情的时候对市场的考虑比较少,往往是为做事而做事,比如要做博览会去盖一个场馆,要举办运动会去盖一个体育场,事情结束后就完了,至于这个场馆能否对于这个地方的经济起到什么样的拉动效果,考虑得比较少。

 

举个例子,现在很多城市在大力发展会展经济,于是都去建会展中心。包括我们今天这个论坛的主题之一也是讨论渝北区作为会展之都的前景。但是我知道很多城市的会展场馆利用率非常低。刚才慕尼黑国际展览集团海外事业部总裁也讲,中国会展场馆的利用率不到20%。这样低的利用率亏损是必然的,最后全是政府买单。本来应该是起到拉动经济作用,结果反成了政府的包袱。

 

最典型的例子就是北京的新国展。伴随着第三航站楼的建成首都机场已经成为全球前几名的机场。为了发展临空经济,于是请了全球顶级的规划公司来规划,在离机场不远的地方花上百亿打造中国最大的会展中心。但是会展中心建成到现在运行非常困难,一步到位做规划,和机场有很多关系没有理顺,交通组织出了很多的问题,不方便,人们不愿意去。所以除了车展、房展之外人们宁愿在北京东三环老地方展览,今年竟然有三个月没有大的展览活动。

 

机场和会展中心附近还有一个北京市开发了将近20年的中央别墅区,几十个项目都大则上千亩,小则一两百亩。经历20年的开发,有不同的产品,有新的产品出来之后,人们会发现前些年的产品像农民房,已经到了需要拆迁的状态。这也是缺乏整体的战略思路,想到哪里盖到哪里。“各人自扫门前雪,不管他人瓦上霜”。

 

在这样一个好的地方,有世界一流机场、一流的会展中心、一流的别墅区,但是关系没有理顺,一盘散沙,形不成合力。最后这个地方有居住没生活,有社区没社会。在这个地方工作的人到晚上往城里面跑,在这里住的人白天在这里呆不住,这么好的平台没有充分挖掘出价值。

 

最根本的原因在于在发展之初思路不清晰,为建会展中心而建会展中心,与周边机场、居住区、商业区的关系没有理顺。政府意识到问题,但是解决的办法还是旧的思路。他们发现这个地方有十多万高素质的人居住但是没有商业中心,于是通过规划局划定指标,说这里必须建商业中心。政府的想法可以理解,不建商业就不能形成城市中心,不能解决这个地方聚集人气的问题。

 

中粮地产去年在那里花二三十亿拿了一块地,按照政府的要求要建30%的商业。他们拿下来之后发现算不过来帐,最后找到我们。我把这个项目看完之后得出结论,按照政府刚性指标去做最后的结果是两败俱伤,首先企业赚不到钱,企业赚不到钱项目就会打折扣,项目打折扣的话政府的意图得不到实现,最后两败俱伤。他说是这个问题,该怎么办?

 

最后我们站在区域的角度,整合机场、会展等资源,把这个构想拿出来后,政府支持愿意调整方向,企业愿意下大力气投资,因为他们看明白了,这个项目按照这个思路做下去将来会改变北京临空经济区、会展中心区、中央别墅区现在四分五裂的状况,能够提升区域整体的价值。

 

引入运营的思路才能解决政府投资只顾眼前的问题,用市场的力量变一时的支持为长久的动力。三年前我们在昆明做了一个“新亚洲体育城”的项目,也是这样。政府要办运动会,所以要建一个场馆。他们发现投入回报不成比例,但是作为政治任务又必须建,最后怎么办,只能借助市场的力量。

 

做之前我们考虑清楚可持续发展的战略,也就是用经营的思路把帐算清楚。把场馆建设和周边土地打包,利用运动会后闲置的场馆作为社区一流的配套,辐射、覆盖了周边的居民。帐算清楚了,企业看到商机,于是愿意投资帮忙建场馆,建成后提升了周边区域价值,用开发周边的地产来回报投入。结果是运动会胜利召开,企业赚了大钱,而且拉动了昆明呈贡新城的发展,对于整个昆明的城市发展都具有极大地推动作用。

 

举这样两个例子重点在说明,一个城市的发展,政策固然重要,招商投资固然重要,但是最重要的是要有清晰的思路。从政策和资金到真正转化为区域发展的动力还有一个关键的步骤,就是思路的梳理。

 

中国城市化发展过程中为人们诟病最多的是两个问题:

 

第一是城市的同质化。几乎全中国的城市都是大同小异,一搞广场全中国都学大连的星海广场,一发现房地产对经济拉动作用很大,都搞房地产,最后同质化。原因在哪里?根源就在于我们自身的操作和思维方式。领导看到什么好,就赶快找设计师来,照搬过来。他不会想到你能够想到这个,别人也会想到。你前脚刚走,别人后脚就赶到,最后你搬过来,只不过比别人早搬了五分钟。

 

第二个问题是城市建设是短期行为。拆了建,建了拆,换了新领导就要推倒许多项目,重新来建。怎么办呢?要在思路上解决这个问题,这也是我们在做成都战略时感悟最深的,总结起来就是重提“四化(划)”。

 

第一是谋划。新的领导上来以后,他必须要吃透上头的精神,了解下面的民情,要承上启下,要了解整个全球化的过程,对于城市的发展有他的梦想。

第二是策划。找一个超脱的中立的机构,根据城市发展的规律,根据城市的资源和梦想,按照一种错位经营、差异竞争的方式找到自己的特色,拿出一个科学的方案。

第三步才是规划。这个时候的规划就有神了,有魂了,有个性化了。

第四步是计划。把这个“魂”具体落实下去,可以最大限度地来规避蛮干和同质化的问题。使城市的发展具有可持续性,把政策真正转化为发展的动力。