【编者按】对于中国房地产业而言，2007年显然无愧“上市年”、“地王年”、“成长年”、“政策年”的称号。在这个地王层出不穷的年度，伴随着企业规模不断扩张的，是争相上市的一发不可收拾。与此同时，美国的次级债风波，央行的连续加息，房贷新政的出台，各地土地招拍挂所带来的地价狂飙，物业税的悄然提速，资本市场的高市盈率，所有的一切都使得整个房地产行业在歌舞升平中陷入了高处不胜寒的境地。

盛世中的中国房地产产业将何处去？是否还会延续2007的辉煌，亦或会出现“拐点”？在这样的大背景下，2007年末，“和谐人居，品牌地产”领袖峰会在东莞虎门召开。王志纲在会上做了:"明天的奶酪在哪里——我看中国房地产"的主题演讲。

王志纲的演讲从 “今天中国的房地产”、“让历史告诉未来——回顾房地产发展历程”和“对明天的预测和判断”三个方面展开。

王志纲：

第一部分 今年中国的房地产

中国房地产十七大前后冰火两重天

今年中国的房地产，特别是十七大前后，可以叫做冰火两重天，十七大以前，整个房地产是高歌猛进，好戏连台，十七大以后，好像突然进入冬天似的，宏观调控加剧，这是非常重要的一个转折点。

记得十七大前，国庆的时候，我刚好在国外。带领一个团队，去做一个涉及中非合作，一个中国在海外办特区的项目，在非洲一个非常美丽的岛国——毛里求斯呆了十天。跟上至总统、总理下至各部部长进行了交流。剩下的时间里面，跟企业家一块探讨，中国未来的价值，当时得出了这么一个判断。我说十七大以后，整个中国的经济形势将会进入一个紧缩期。他们问为什么，包括跟我探讨的一个股票专家，投资专家，就跟我讲什么，十年牛市啊，二十年红利啊，给我讲很多道理。但我说，根据我的经济形势的判断，如果说十七大以后，国家不进行宏观调控和宏观紧缩，将是很危险的。要消除隐患必须挤掉股市和楼市的泡沫，就像病人需要刮痧放血一样，这是一个不可避免的问题。所以如果有股票在十七大结束前，应该抛出。

我认为，十七大开完以后，大的格局确定之后，党中央必会腾出手来解决经济问题，实行切实有效的调整。事实已经证明，想各方面都讨好，不愿意让哪一方伤筋动骨，采取的措施只是扬汤止沸，根本不可能产生效果。过去调控没有奏效的原因，是因为各种力量，都在跟调控者进行博弈，博弈的结果，拆西墙，补东墙。每次都是有惊无险，不断延缓，造成了今天这么一个严峻的格局。

很多人判断或者说期盼，中国经济的大好形势起码会延续到2008年的奥运会，因为要保证奥运景气。我认为中央也会意识到，今年以来调空不到位，已经失去了最佳时机，如果现在不下决心加大力度，恐怕连2008年的奥运会都不能保证顺利地举行。所以说，正是为了2008年奥运会的顺利举行，必须提前调控。这种调控所受到的损失会有，但是，壮士断臂，最后才能有效地保全2008奥运会。我是从整个中国的政治经济，运营周期所作出的一个判断。

回来以后，有人听了我的话，在股市上斩仓，减仓，观望，实行一种稳健的政策，现金为王。十七大以后，果然，整个调控开始出现了，这是一个小插曲。

今天才是一个起步，调控所产生的后果在往后将会不断的表现出来。在这种背景下面，我们回顾一下，2007年在中国，特别在房地产界，有三大怪。这三大怪直接刺激了中央，也直接刺激了宏观的决策者。这次的中央经济工作会议胡锦涛直接坐到了前台，以全党的力量来正视解决这个问题。已经不像原来一样了。哪三大怪呢？

2007年中国房地产三大怪

第一怪，房地产公司争相上市，创造资本神化

其中最经典的就是碧桂园。碧桂园的上市，创造了几个纪录。第一，一夜之间其财富直逼李嘉诚。超过了很多他曾经十分仰慕的香港大佬。记得当年，我在跟杨国强合作时，曾经有这么几个很有趣的事。记得是九六年，有一天，杨国强请我去碧桂园，去了以后，我看见他满脸通红，兴奋异常，印堂发亮。对我说，王老师啊，很成功，很成功。我说什么成功？他说今天李兆基到我这里参观来了，说这个碧桂园做得不错。我说李兆基是谁？李兆基你都不知道啊，是香港的大佬啊，大富豪、财神爷呀。从杨国强的嘴里说出来，当时的李兆基那简直是天上的人物。

当时的杨老板，的确像个小学生一样，当时的李兆基，就像财神下凡，能够得到他的表扬，那个激动可想而知。之后霍英东也来了，看了以后，也表扬了他。当时这些香港富豪对他来说都是可望而不可及的，是他仰望的对象。这就是当年真实的故事。

弹指一挥间，也就是十来年的时间，今天轮到这些香港大佬们震惊了。十年前，在他们眼里还象个小学生似的，一个小楼盘的老板，今天在香港上市以后，财富已经逼近它们，甚至超过他们了。这就是今天中国发生的传奇，今天中国正在发生的故事。

我想今天应该由他们来背心发凉了。太可怕了！十年前看到的一个刚刚洗脚上田的农民，刚刚开始学盖房子的人，今天怎么就跟我们这些亚洲首富们等量齐观了！？不仅如此，这些教父级的人物最后还都成了碧桂园的捧场者，都来挺碧桂园，成了杨老板的战略投资者。这个故事，在中国经济发展史上，将会成为一个化时代的故事，永留史册。

它说明，香港远远领先于大陆，把大陆当成穷表叔的时代，已经彻底结束了。大陆的老板们开始跟香港的富豪，坐在一个饭桌上吃饭，称兄道弟了。而且论实力，论水平，其潜力，不敢小看。伴随这个故事的暴光，碧桂园的杨老板，不管他是否愿意，从一个神秘的隐身富豪走到了前台。但我认为，碧桂园上市，成为公众公司，财富巨额增加的同时，肯定也会付出很多代价。最近一个阶段，碧桂园被全中国的媒体围追堵截，我想也是它必须交出的学费和要适应的问题。原来广东老板多是扮猪吃老虎，落袋为安。但是现在暴露在大众面前，怎么办？这个问题，可能不仅对碧桂园，对于其它不少“悄悄地进庄，打枪的不要”的广东富豪们来说，的确是一个很大的考验。

伴随碧桂园的成功，直接刺激了地产界的老板，他们看清楚了，要想将自己的财富放大，必须借助资本市场，所以：你上市了吗？成了房地产公司07年的见面语。随后，奥园，还有什么SHOUHU中国。也先后在香港上市，财富也获得了极大的放大，这个直接刺激了广东的很多老板。从明年的二月份到八月份，排队到香港上市的中国大陆将近有二十家企业。简直是山阴道上应接不暇。

前两天我跟几个在香港获得上市的老板们在一起聊上市的感受。他们讲，上市，有些像发射卫星，卫星是好的，火箭也是好的，但是呢，最后涉及到一个发射窗口——时机的问题，这个窗口好的时候，卫星就可以直挂云帆济沧海，在太空顺利地遨游。窗口不好的时候，可能人仰马翻，上去了也可能掉下来，像美国的航天飞机挑战者号一样，造成机毁人亡的巨大灾难。我问，对后来这些选择2008年这个窗口发射卫星的公司，你们怎么看？绝大多数的老板都认为可能会遇到一个阴雨连绵的天气。甚至有些卫星发射上天以后，会掉下来，砸到自己的头上。这就是，风水轮流转，今天到我家。李嘉诚经常讲一句话：“小富由勤，大富由天”。这些成功的老板在人生当中的确有很多东西是能够把握的，但是，有很多东西也要看机遇。

我们在争夺一城一池的时候可能会有得有失。但是着眼长远，是有规律的，包括杨国强，它的成功，是有规律的。这个人勤奋好学，与时俱进，对整个中国的国情，非常了解。在这个过程当中，把握住了很多节点，所以他成功了。但是他现在也有很大的欠缺，比如在广东，他如鱼得水，但如果在北方还有许多地方需要补课。这个课怎么补法，也是到下一步再看。

谈到为什么这些公司上市之后资产会一夜膨胀成为首富，我有一个形象的比喻：如果说卖产品是卖鸡蛋，做企业是经营生蛋的母鸡，而将公司上市在股市中卖的是母鸡的生蛋能力。因为有很大的想象空间，所以资本才可能被过度放大。碧桂园的市值超过2000亿港元，不是资产被高估的结果，人们所投资的不是碧桂园这只鸡，也不是他那些大大小小的项目蛋，而是这只鸡在往后许多年内的生育能力。

但不管怎么样，07年这些上市的老板把住了一个很好的窗口期，发射出去了，所以获得了成功。后面的老板还有没有这么幸运？的确值得思考。

第二怪，面粉贵过面包——地价高过房价

房地产2007年的第二怪事，表现得很典型的，就是一个全球和经济学上都没法解释的现象，面粉贵过面包——地价高过房价。从今年五、六月份开始，上海、北京、广东，甚至长沙、成都，都陆续出现个别地块拍卖的楼面地价高过周边房价的奇怪景观。人们习惯把这种现象称为面粉贵过面包。当很多人在批判这种现象，认为拿地的房地产商疯了的时候，现实一次次地让人们大跌眼镜。

以上海为例，新江湾城，今天五月份拍卖的时候，我们有个客户，当拍到楼面地价一万的时候，本来是应当到手的，因为它认为自己的房子卖两万一平方米绝对没有问题。但超过一万，由于它背后跟的是基金，基金不敢跟了，最后被一个叫绿城的地产公司以略高出一万的价格拿走了。到现在这家公司还感到很遗憾。绿城一万左右的价格拿到这块地的时候，旁边现楼才九千多，整个场子一遍哗然，认为绿城疯了，房地产商疯了。面粉怎么贵过面包了？没有想到，今年10月份新江湾城在拍第二块地的时候，价格比一万又高出了不少，这下子，反推过来，人们才发现，绿城其实没吃亏。在这种比学赶帮超的背景下面，面粉贵过面包的现象，从上海到北京到成都到长沙，地王不断的出现，地价不断地被刷新，形成了你追我赶的局面。

那么，造成这种局面的背景是什么呢？就像龟兔赛跑一样，乌龟是土地，兔子是楼价，乌龟（土地）一次次地超过了兔子（楼价）以后，兔子一下子醒过来，又突然以猛跑的形式超过了乌龟。在这个轮涨的过程当中，房地产商和市场都有预期，这个预期就是认为地产还会不断地暴涨下去，这个楼市暴涨的力度和速度肯定会远远的超过土地的升值速度。当然，在这个过程当中，还有基金在背后的推波助澜。还有很多房地产公司和老板，要在香港上市，因而疯狂圈地作大资产规模的的这么一种冲动。所以，在这种背景下面，上涨的方式就不一样了。

等于是用白银来收购土地，最后把土地打包在香港上市，变成同样重量的黄金，然后，把黄金拿回来能够收购更多的土地。当一般人认为面粉贵过面包的时候，这个面粉拿到了股市，变成了金粉，作为投资者作为经营者，作为资本运营者，他觉得不贵，在这种力量的推拥下，中国房地产上涨的速度就像脱缰的野马，谁也挡不住了。