编者按

智纲智库（王志纲工作室）

之前这20年，中国城市化高歌猛进，城市化率从30%提高到56%，创造人类历史的奇迹，这也是中国房地产的黄金时代，很多地产公司从几个亿做到几百亿、上千亿。今天，城市化的红利仍在继续，但是，城市化进入下半场了，上半场是“搭框架”，下半场是“精装修”。

“搭框架”就是拉开框架，大量的新城拔地而起，国外的城市都不如中国壮观气派。但粗放的城市化遗留的问题，如棚户区和城中村改造、城市公共服务均等化、环境治理、地方文化复兴等问题，总是要解决的。城市化下半场进入“精装修”时代，基调是“人文城市、绿色城市、智慧城市”。

随着以土地为核心的城市化的终结，原来拼命圈地扩张的开发商的日子不好过了。龙湖吴亚军说的好，“不要把行情当成能力”。因为之前很多人的成功靠的是行情，而不是能力。中国房地产的泡沫，不仅是房价泡沫、销售泡沫，还有能力泡沫和人才泡沫。涨潮时都挺好，落潮时谁没穿短裤一目了然。接下来的大洗牌，一些巨头们会越来越强，一些有独家绝活的中小开发商也将活得不错，而剩下的大多数，要么死掉，要么战略性退出。

王志纲老师提出，市场需求大势是从“吃住行”到“游养娱”。“游”，旅游、休闲；“养”，养生、养老；“娱”，文化、娱乐。这是一个重大的趋势转变。

最近很多公司在“游养娱”领域崛起。以万达为例，商业地产是万达的主业，已经做到两千来亿了，万达院线的收入不过是地产的零头而已。但上市之后，院线公司的市值居然达到地产公司市值的1/2以上，因为院线的市场成长性更被看好。另外，万达大举进军旅游，正在成为中国最大的旅行社、最大的酒店集团和最大的游乐园公司，正在进军全球第一。万达文旅板块还包括体育产业，通过全球并购也将成为全球第一。近两年，万达商业地产开始转型，走轻资产路线。万达逐步去地产化，志在成为世界级服务业巨头，形成万达商业、万达文旅、万达电商和万达金融四大板块。

万达每一步的战略转型，都得益于王健林过人的大势把握能力。早在2008年，万达找智纲智库策划其首个文旅项目长白山度假区的时候，王健林就说，商业地产我已经不太管了，我的下一步棋是文化旅游，我看好这个消费大势。那时，很多开发商也蜂拥进入文旅地产，但多数还是拿旅游讲故事圈地，最后又回到传统的房地产开发上，结果呢，行情好时尚可，行情一不好立马就套牢了。而万达则是实实在在做长线。长白山度假区，30平方公里，总投资200多亿，一出手就做9个酒店、43条雪道的滑雪场，还有大剧院、温泉和室内游乐等项目。开模具是为了复制，长白山度假区模具一开出来，就迅速复制到全国，西双版纳度假区、武汉中央文化区、青岛东方影都，以及哈尔滨、南昌、合肥、无锡、广州等万达文化旅游城。

2008年，王健林委托智纲智库策划首个文旅项目长白山度假区，之后迅速复制全国。

尽管万达的产品比较粗糙，经营上也有一些问题，但总体上，万达是以战略胜出的公司。这是万科、恒大等地产巨头所不及的。万科也有战略，但没有好战略。只有老板才为战略负责，职业经理人追求的是眼前的绩效。万科是职业经理人管理的公司，沦为“房地产的富士康”并不奇怪。尽管万科有好的企业文化和机制，但惯性太强大了，战略创新谈何容易。多数巨头们都被惯性绑架了，形成路径依赖，能成功转型的没有几家。

由于市场需求大势是从“吃住行”到“游养娱”，房地产的产品和商业模式，必然从产品为王到服务为王，从平台为王到内容为王。

在产品为王的时代，涌现出的佼佼者如星河湾、绿城等，这些公司至今仍然是很有市场的。但是未来光靠产品好是不够的，更需要有好的增值服务。原来服务是配菜，主要物业管理。未来配菜变主菜，房地产卖的不仅是房子，而是生活方式，服务有很大延伸空间。未来竞争的焦点是经营社群，如何做好增值服务，让用户保持黏性。

前不久我考察了一个一线城市的高端养老项目，硬件和环境可以说是世界一流，但是只有平台，缺少内容和服务，现在若干亿的重资产沉淀在那里无法变现。未来，在做平台之前，对服务资源和内容资源的整合，将变得越来越重要。这和万达的“订单地产”一个道理，要先整合内容再建平台。有人把商业综合体建好了，招不到商，来找万达合作，王健林说，可以啊，但你必须先把已建的物业全部炸掉，先造壳再去招商是不行的。

未来很多房地产公司将从开发商演变成运营商，做城市的“精装修”，运营“游养娱”，做各种垂直细分的服务和内容。

彩生活上市后，市值居然超过了地产母公司，有人说彩生活也并怎么样嘛，但彩生活为什么如此受追捧呢？因为它在风口上。地产后服务就是风口。没长出翅膀的猪迟早会摔下来，但在大浪淘沙过程中将成就一批新的行业巨头。

再如链家，以前开发商看不上代理公司，代理公司自身也越来越难做，但是链家在战略上创新，超越代理行业的传统路径，插上互联网和资本的翅膀，开创新的商业模式，延伸服务链，迅速做大客户端，回过头来，万科这样的巨头也要放下身段寻求合作。

未来，不少开发商将要向运营商转型，而城市运营商则要向产业运营商转型。

华夏幸福是从开发商向运营商转型的成功典范。王文学和王健林一样，是一位有雄才大略的企业家。2001年，我随王志纲老师为其做战略咨询时，华夏公司还是廊坊一家刚成立三年的小开发商。2002年，在智纲智库影响下，华夏公司大胆转型，进军产业园区，拿下无人问津的固安工业园区，为政府提供规划咨询、招商引资、土地整理、基础设施建设与运营等服务，随后聚焦大北京，在大厂、香河、怀来等地布局。2011年A股上市后，开始全国扩张，迅速崛起，成为全国最大的产业新城运营商。

2001年，华夏董事长王文学请智纲智库做战略，果断转型，成为全国最大的产业新城运营商。

华夏幸福目前的主要收入还是地产，未来可望从产业新城运营商向真正的产业运营商转型。华夏幸福正在尝试生物医药、智能制造、航天、通用航空等专业园区的运营。

2015年华夏幸福销售收入将达610亿，已超越绿城、金地、龙湖等地产巨头，跻身行业前十（三年前排名第20）。大公司容易被惯性所绑架，真正能战略转型的凤毛麟角。华夏幸福能在十多年前果断转型，是因为先知先觉，也是因为船小好调头。今天华夏幸福也成了巨头，再由运营商2.0向运营商3.0升级，也有困难。然而，作为历史必然趋势，真正的产业运营商已经开始浮出水面——不是来自产业地产界，而是来自于产业人自身的觉醒。接下来我在重庆尚盟案例中将会谈到。

案例一